Już niebawem właściciele ziemi – w tym zwłaszcza rolnicy – mogą stanąć przed dramatycznym wyborem: kupić nową działkę lub zrezygnować z marzeń o budowie domu. Trwa procedowanie ustawy, która przesuwa kluczowy termin wdrożenia planów ogólnych, ale nie zmienia ich istoty – gminy zyskają potężne narzędzie w rękach, a wielu inwestorów straci dostęp do własnej ziemi. Warunki zabudowy nie pomogą.
Pięć faktów, które trzeba znać:
- Gminy zyskają prawo blokowania budowy domów na prywatnych działkach po wdrożeniu planów ogólnych.
- Rolnicy, mimo posiadania ziemi, nie będą mogli budować, jeśli ich grunty znajdą się w strefie zakazu zabudowy.
- Termin uchwalenia planów ogólnych ma zostać przesunięty z 1 stycznia na 1 lipca 2026 roku.
- Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat, wcześniej wydane pozostaną bezterminowe.
- Po wejściu zmian w życie, inwestycje bez planu ogólnego będą zablokowane, z wyjątkiem terenów zamkniętych.
Nowy porządek planowania przestrzennego – warunki zabudowy przestaną działać
Reforma planowania przestrzennego, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku, całkowicie zmienia zasady gry. Najpóźniej od 1 stycznia 2026 roku (a być może dopiero od 1 lipca 2026 roku, jeśli Sejm przegłosuje projekt ustawy) wszystkie decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z nowym dokumentem – planem ogólnym gminy. Ten akt prawa miejscowego będzie miał moc decydowania, które obszary mogą być zabudowane, a które pozostaną strefami otwartymi z zakazem zabudowy.
To oznacza, że gmina zyska prawo do zablokowania budowy domu nawet na działce, której właściciel posiadał wcześniej pełne prawo do zagospodarowania jej według własnego uznania. Jeśli działka znajdzie się w nowej „strefie zakazu”, inwestor będzie musiał szukać szczęścia gdzie indziej – często na gruntach oddalonych od swojej dotychczasowej ziemi, nierzadko o kilkadziesiąt kilometrów. Nie pomogą nawet warunki zabudowy
Rolnicy pod ścianą – ziemia, ale bez domu
Największe obawy wyrażają rolnicy. Mając znaczne areały, nie będą mogli stawiać siedlisk na swojej ziemi, jeśli ta zostanie objęta tzw. strefą otwartą. W praktyce – nawet właściciel 100 hektarów może nie dostać zgody na budowę domu. Zmuszony będzie kupić działkę na terenie wyznaczonym przez plan miejscowy lub w strefie uzupełnienia zabudowy.
Poseł Michał Pyrzyk z Trzeciej Drogi zwrócił uwagę, że w większości gmin rolnicy będą zmuszeni budować z dala od swojej ziemi, a planowane zmiany – choć wydłużają termin wdrożenia nowych przepisów – nie gwarantują im żadnych preferencji. „W zdecydowanej większości gmin, na terenach rolnych, ustala się strefę otwartą z zakazem zabudowy. Rolnik, w takiej strefie, niestety nic nie wybuduje” – ostrzegał z mównicy sejmowej.
Czytaj więcej: Zadłużenie rolników rośnie. Wysokie koszty produkcji dobijają rolnictwo
Zmiany w ustawie i polityczna rozgrywka
Podczas ostatniego posiedzenia Sejmu przedstawiono projekt ustawy, który przewiduje przesunięcie terminu wdrożenia planów ogólnych z 1 stycznia na 1 lipca 2026 roku. Komisje Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej opowiedziały się za przyjęciem projektu, jednak poseł PiS Włodzimierz Tomaszewski zaproponował poprawkę. Chciałby, by nie wykreślano zdania drugiego z art. 27a ustawy, które obecnie blokuje możliwość tworzenia planów miejscowych w czasie prac nad planami ogólnymi.
Tomaszewski argumentuje, że dopuszczenie równoległego procedowania tych dokumentów „służy patologii i deweloperom”. Taki tryb mógłby bowiem pozwalać na tworzenie lokalnych planów w oderwaniu od nadrzędnej koncepcji zagospodarowania przestrzennego, co prowadziłoby do chaosu urbanistycznego.
Na przykładzie z życia
Wyobraźmy sobie Jana, czterdziestoletniego rolnika z województwa pomorskiego. Od lat prowadzi rodzinne gospodarstwo, odziedziczone po ojcu. Ma ponad 30 hektarów ziemi – pola, łąki, a nawet niewielki zagajnik. Do tej pory nie potrzebował własnego domu – mieszkał z rodzicami. Teraz, gdy założył rodzinę i spodziewa się drugiego dziecka, postanowił wybudować dom na jednym ze swoich pól, tuż obok gospodarstwa.
Jan przygotowuje projekt i udaje się do urzędu gminy. Tam słyszy, że jego działka została zakwalifikowana w planie ogólnym jako „strefa otwarta z zakazem zabudowy”. Urzędnik tłumaczy, że mimo iż Jan ma ogromne grunty, nie może postawić na nich domu. Jeśli chce zrealizować inwestycję, musi kupić działkę budowlaną w wyznaczonej strefie – oddalonej o ponad 10 kilometrów od jego gospodarstwa.
Koszt zakupu działki, przy obecnych cenach, to kilkaset tysięcy złotych. Jan nie ma takich pieniędzy. Próbuje się odwołać, ale słyszy, że przepisy są jednoznaczne – decyzje o warunkach zabudowy po 1 stycznia 2026 r. muszą być zgodne z planem ogólnym. Jego marzenie o domu przy własnym gospodarstwie zostaje brutalnie przekreślone.
Dla Jana to nie tylko kwestia wygody – to także dramat logistyczny. Każdego dnia musiałby dojeżdżać do pracy na pole z innej miejscowości, a jego dzieci dojrzewałyby z dala od rodzinnej ziemi.
Zobacz też: Firmy przestają inwestować w Europie
mn
Dołącz do naszej społeczności!
Śledź nas na naszych mediach społecznościowych i bądź na bieżąco!
