128 mieszkań. 39,5 metra wysokości. 161 miejsc postojowych. Tak będzie wyglądał nowy budynek we Wrzeszczu. Do tego głębokie wykopy i przebudowa kilku ulic. Tyle wiemy z dokumentów. Mieszkańcy Wrzeszcza Dolnego wiedzą jeszcze jedno – o tej inwestycji dowiedzieli się jako ostatni. Najpierw decyzje, potem rozmowa z mieszkańcami.
W siedzibie Rady Dzielnicy odbyło się spotkanie z przedstawicielem dewelopera. Padały pytania o bezpieczeństwo, ruch, wodę gruntową. Odpowiedzi były ogólne. Światło dziennie ujrzała też oficjalna odpowiedź miasta. Zastępca prezydenta Gdańska Piotr Grzelak w piśmie do przewodniczącej Zarządu Dzielnicy Haliny Królczyk wyjaśnia, że wszystko odbyło się zgodnie z prawem. I tu zaczyna się zasadniczy problem.
Decyzje zapadły wcześniej
Z dokumentu wynika, że decyzję o warunkach zabudowy wydano 28 stycznia 2022 r. Chodziło o rozbudowę z nadbudową oraz częściową rozbiórkę istniejących budynków usługowych przy ul. Żywieckiej. Teren po dawnej siedzibie Orange Polska ma zmienić funkcję na mieszkaniową wielorodzinną z usługami i garażem.
Pozwolenie na budowę wydano 29 maja 2024 r. Wysokość zabudowy określono na 39,5 m. To więcej niż pojawiające się wcześniej 35 m w przestrzeni medialnej. Zaprojektowano 128 mieszkań i 161 miejsc postojowych. Wskaźnik parkingowy to 1,2 miejsca na mieszkanie oraz 3 miejsca na 100 m2 usług.
Stronami postępowania administracyjnego byli właściciele i użytkownicy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji. W praktyce były to Orange Polska oraz Wydział Skarbu Urzędu Miejskiego w Gdańsku. Jedyną wspólnotą uznaną za stronę była Wspólnota Mieszkaniowa Ostroroga 5.
Mieszkańcy innych okolicznych budynków nie zostali uznani za strony. Miasto powołuje się na definicję obszaru oddziaływania obiektu z ustawy Prawo budowlane. To teren wyznaczony w oparciu o przepisy odrębne, powodujące ograniczenia w zabudowie sąsiednich działek. Skoro takich ograniczeń formalnie nie było, to i stron nie było więcej. Z punktu widzenia paragrafów wszystko się zgadza.
Czytaj więcej: Nowy 12-piętrowy blok we Wrzeszczu. Ujawniono ceny
Papier przyjmie wszystko
W piśmie wiceprezydenta znajdziemy też odpowiedzi na pytania o zacienienie. Analiza znajduje się w projekcie. Wnioski? Brak szerszego rozwinięcia w korespondencji. Jest odwołanie do dokumentacji. Podobnie w kwestii obszaru oddziaływania. Projekt budowlany można udostępnić w trybie informacji publicznej.
Mieszkańcy pytali również o zabezpieczenie miejsc w placówkach oświatowych. Odpowiedź jest jednoznaczna. Przy wydawaniu pozwolenia na budowę nie było możliwości uzależnienia decyzji od spełnienia tego parametru. Takie rozwiązanie dotyczy wyłącznie inwestycji realizowanych w trybie tzw. Lex Deweloper.
W świetle obowiązujących w dniu wydania decyzji przepisów nie można było wymagać realizacji terenów rekreacyjnych ani placów zabaw. Organizacja ruchu w kontekście miejsc postojowych również nie była objęta analizą przy wydawaniu pozwolenia. Projekt posiadał uzgodnienie GZDiZ.
To wszystko brzmi poprawnie. Jednak dla mieszkańca, który codziennie krąży po okolicy w poszukiwaniu wolnego miejsca, informacja, że 161 miejsc powstanie głównie dla nowych lokatorów, nie jest uspokajająca. Zwłaszcza że w czasie budowy część istniejących miejsc może zniknąć.
Zobacz: 12 ofert na budowę trasy tramwajowej Gdańsk Południe – Wrzeszcz
Drogi w pakiecie
Miasto podkreśla, że inwestor został zobowiązany do realizacji inwestycji drogowej na własny koszt. Wymieniono konkretne zadania. Przebudowa ul. Żywieckiej, ul. Jana Ostroroga i ul. Manifestu Połanieckiego. Budowa wyniesionego skrzyżowania Żywieckiej z Manifestu Połanieckiego. Przebudowa przejazdu drogowo-torowego w al. gen. Józefa Hallera.
Do tego roboty sieciowe. Budowa i uruchomienie oświetlenia wraz z docelowym zasilaniem. Oświetlenie przejść dla pieszych. Budowa kanału technologicznego. Przebudowa kanalizacji deszczowej. Usunięcie kolizji z infrastrukturą techniczną. Wprowadzenie małej architektury i projektu zieleni.
Na podstawie art. 16 ustawy o drogach publicznych zawarto umowę drogową z GZDiZ. Dokument z 12 czerwca 2023 r. oraz aneks z 2 kwietnia 2025 r. regulują szczegóły. Aby zapoznać się z ich treścią, należy wystąpić o udostępnienie informacji publicznej.
Organizacja ruchu na czas budowy ma być uzgadniana osobno. Inwestor ma zgłosić zamiar rozpoczęcia prac co najmniej miesiąc wcześniej i uzgodnić trasę dojazdu ciężkiego sprzętu. W przypadku szkód powstałych z winy inwestora, będzie on zobowiązany do ich usunięcia.
Brzmi jak procedura. I nią jest. Jednak w rozmowach z mieszkańcami powraca pytanie o praktykę. O to, jak ciężarówki będą mijać się na wąskich ulicach. Jak długo potrwa budowa. Jak wpłynie na budynki z lat 60., 70. oraz przedwojenne kamienice, których fundamenty nie były projektowane pod sąsiedztwo głębokich wykopów.
To może cię zaciekawić: Nowy basen za 77 mln zł we Wrzeszczu
Minimum prawa, maksimum emocji
W odpowiedzi wiceprezydenta pojawia się stwierdzenie, że gmina nie miała podstaw do odmowy wydania pozwolenia. Inwestycja powstaje na terenie Skarbu Państwa, w użytkowaniu wieczystym inwestora. Po spełnieniu wszystkich wymogów formalnych decyzja musiała zostać wydana.
I tu dochodzimy do sedna. Mieszkańcy nie kwestionują samego faktu, że inwestor ma prawo budować. Nie protestują przeciwko rozwojowi. Pytają o coś innego. O monitoring drgań przy głębokich wykopach pod 2 poziomy parkingu. O zmiany stosunków wodnych. O realne zacienienie ich mieszkań. O dodatkowy ruch generowany przez 128 lokali.
Na te pytania w piśmie nie ma szczegółowych wyliczeń ani harmonogramów działań osłonowych. Są odwołania do projektu i przepisów. Tymczasem prace mają ruszyć w maju. Czasu na dodatkowe ustalenia zostało niewiele.
Warto zauważyć, że w całej sprawie powtarza się jeden motyw. Dialog odbywa się po wydaniu decyzji. Konsultacje pojawiają się, gdy formalnie wszystko jest już przesądzone. W efekcie mieszkańcy czują, że ich rola ogranicza się do przyjęcia informacji do wiadomości.
Czy tak ma wyglądać zrównoważony rozwój dzielnicy? To pytanie pada coraz częściej. I nie jest to pytanie wyłącznie o jedną inwestycję. To pytanie o model zarządzania miastem.
Wrzeszcz Dolny to gęsta, historyczna tkanka. Bloki z wielkiej płyty stoją obok przedwojennych kamienic. Każda ingerencja w grunt, każda zmiana układu drogowego ma realne konsekwencje. W dokumentach wszystko się zgadza. W tabelach liczby się spinają. Jednak między literą prawa a poczuciem bezpieczeństwa bywa przepaść.
mn
Dołącz do naszej społeczności!
Śledź nas na naszych mediach społecznościowych i bądź na bieżąco!
