To ma być zwykła dzierżawa nadmorskiego obiektu w Brzeźnie. Pieniądze jakie chce miasto za budynek, który nie dawno opróżniła pizzeria Peperino robią wrażenie. Miasto wystawia budynek i niemal 4 tys. metrów kwadratowych terenu, ale warunki mogą skutecznie ostudzić zapał nawet doświadczonych przedsiębiorców. Pytanie brzmi nie czy, ale kto zdecyduje się w to wejść – i za jaką cenę.
Chodzi o nieruchomość przy al. gen. Józefa Hallera 280, w rejonie ul. Jantarowej. Łącznie 3737 metrów kwadratowych. W tym 225 metrów kwadratowych zabudowy gastronomicznej, 522 m2 terenu pod gastronomię na zewnątrz i aż 2990 metrów kwadratowych części sportowo-rekreacyjnej z placem zabaw. Umowa na 10 lat. Na papierze brzmi jak okazja. Jednak diabeł, jak zwykle, tkwi w szczegółach.
Czynsz to dopiero początek
Minimalny miesięczny czynsz netto wynosi 18 273,99 zł. Po przetargu i licytacji może być wyższy. Do tego VAT. Rocznie to ponad 220 tys. zł netto. Ale to tylko punkt wyjścia, bo przetarg wygra ten, kto zaproponuje więcej.
Co istotne, od 2027 r. czynsz podlega waloryzacji o wskaźnik inflacji. Jeśli inflacja znów wystrzeli, rata rośnie automatycznie. Bez negocjacji. Jednocześnie stawka za metrów kwadratowych może zostać zmieniona, jeśli zmieni się odpowiednie zarządzenie prezydenta miasta. Innymi słowy – przedsiębiorca bierze na siebie ryzyko regulacyjne.
Gaz do wymiany. Na start
Najbardziej niepokojący punkt dotyczy instalacji gazowej. W protokole z 6 lutego 2026 r. stwierdzono nieszczelność. Instalacja została warunkowo dopuszczona do dalszej eksploatacji z wyłączeniem wskazanego odcinka. W zaleceniach pojawia się konieczność wymiany całej instalacji gazowej wraz z armaturą od zaworu głównego do odbiorników w kuchni.
To nie jest drobna naprawa. W gastronomii gaz to fundament. Wymiana instalacji, projekt, odbiory, przeglądy kominiarskie – koszt może sięgnąć kilkudziesięciu, a nawet ponad 100 tys. zł. I to zanim padnie pierwszy rachunek dla klienta.
Czytaj więcej: Znika pizzeria przy plaży w Brzeźnie. Decyzja władz Gdańska kończy erę
Wszystko na koszt dzierżawcy
Projekt umowy nie pozostawia wątpliwości. To dzierżawca odpowiada za:
- pełne zagospodarowanie terenu,
- bieżące remonty i naprawy,
- przeglądy techniczne,
- odśnieżanie i utrzymanie zieleni,
- zabezpieczenie nieruchomości,
- wywóz odpadów,
- wszystkie media,
- podatek od nieruchomości.
Co więcej, nie ma prawa do zwrotu nakładów. Każda modernizacja, adaptacja czy ulepszenie przechodzi na własność miasta. Bez odszkodowania. Bez rozliczenia po 10 latach.
W praktyce oznacza to jedno – inwestujesz setki tysięcy złotych w cudzy majątek i liczysz, że w dekadę się to zwróci.
Kosmiczne wymogi ubezpieczeniowe wobec budynku w Brzeźnie
Lista ubezpieczeń jest długa. Majątek, budynek od zdarzeń losowych, OC działalności. Sumy mają odpowiadać „rzeczywistej wartości”. Miasto zastrzega sobie prawo do zakwestionowania zakresu ochrony.
Brak polisy albo przerwa w ochronie? Kara 10 000 zł za każdy dzień naruszenia. Tak, za każdy dzień. Do tego obowiązek cesji umów na energię elektryczną i gaz w ciągu 14 dni. Niewykonanie? Kara 25 000 zł odrębnie za każdy rodzaj mediów.
To już nie są symboliczne sankcje. To realne ryzyko finansowe.
Zobacz też: Zielona Fala alarmuje w sprawie pasa nadmorskiego po naszych publikacjach
Plac zabaw to odpowiedzialność
2990 metrów kwadratowych to część sportowo-rekreacyjna z urządzeniami. Huśtawki, zjeżdżalnie, tor przeszkód. Każde z tych urządzeń wymaga przeglądów i utrzymania zgodnie z normami bezpieczeństwa.
Wypadek dziecka? Roszczenia mogą iść w setki tysięcy zł. Dlatego wysokie OC nie jest tu formalnością. To konieczność.
Z kolei parking – tylko 3 miejsca dla dzierżawcy. Resztę trzeba fizycznie zablokować przed parkowaniem. Słupki, bariery, oznakowanie. Wszystko na koszt najemcy.
Elastyczność? Ograniczona
Zakaz poddzierżawy bez zgody. Zakaz zmiany przeznaczenia. Zakaz działalności hotelowej. Reklama wyłącznie po uzyskaniu dodatkowych zgód. Umowa na czas oznaczony 10 lat nie podlega przedłużeniu. Po tym czasie inwestor oddaje nieruchomość w stanie niepogorszonym. Nakłady zostają.
Czy to model partnerski? Czy raczej jednostronne przerzucenie ryzyka?
Zachęca sam Piotr Borawski
Tymczasem władze miasta przekonują, że gra toczy się o coś więcej niż jeden lokal. Wiceprezydent Piotr Borawski w mediach społecznościowych zachęca przedsiębiorców do udziału w przetargu i podkreśla, że wpływy z dzierżawy mają konkretne przeznaczenie.
Uzyskany czynsz z najmu tej nieruchomości służyć będzie działalności Gdański Ośrodek Sportu. Dzięki przychodom z lokali utrzymujemy baseny, boiska i inne miejsca sportowo-rekreacyjne – napisał.
To argument, który może przemawiać do części opinii publicznej. Dochody z komercyjnych lokali wspierają infrastrukturę sportową, z której korzystają mieszkańcy. Jednak przedsiębiorca, który siądzie nad tabelą kosztów, musi odpowiedzieć sobie na inne pytanie – czy przy tak rozbudowanej liście obowiązków i sankcji finansowych biznes po prostu się zepnie. I to już czysta matematyka, bez względu na szczytne cele.
Co o tej ofercie sądzi restaurator?
Na sprawę patrzy też z dystansem jeden z gdańskich restauratorów. Sunil Ahuja, który od lat prowadzi w mieście restaurację z kuchnią dalekowschodnią, nie uważa, by same wymogi finansowe były nie do udźwignięcia.
Dla sprytnego przedsiębiorcy, doświadczonego gastronoma, te warunki są oczywiście do zrealizowania. Czynsz, ubezpieczenia, remonty – to da się policzyć. Jeśli lokal ma potencjał, da się na nim zarobić – mówi.
Jednak, jak podkreśla, problem leży gdzie indziej.
Umowa jest na 10 lat i nie ma ani prawa pierwokupu, ani gwarancji przedłużenia dzierżawy. A restaurator buduje markę latami. Inwestuje w miejsce, w ludzi, w reputację. Po dekadzie klamka zapada i umowa się kończy. Jeśli biznes zaczyna naprawdę dobrze działać, często pojawia się u urzędników pokusa, by zmienić warunki albo szukać innych rozwiązań. To największe ryzyko – że budujesz coś swojego, ale na końcu to nie jest twoje – dodaje.
Ile naprawdę trzeba wyłożyć
Minimalny czynsz to około 18 tys. zł netto miesięcznie. Rocznie ponad 219 tys. zł. Do tego:
- podatek od nieruchomości,
- media,
- ubezpieczenia,
- naprawa instalacji gazowej,
- ewentualne dostosowanie lokalu,
- przeglądy techniczne placu zabaw,
- koszty pracowników.
Realny koszt wejścia może przekroczyć 300–500 tys. zł w pierwszym roku. I to przy ostrożnych założeniach.
Warto zauważyć, że miasto zabezpiecza się bardzo szeroko. Kary, rygory, obowiązki, brak zwrotu nakładów. Z drugiej strony przedsiębiorca bierze na siebie niemal całe ryzyko operacyjne i inwestycyjne.
Czy znajdzie się chętny? Nad morzem lokalizacja zawsze kusi. Jednak rachunek ekonomiczny bywa bezlitosny.
Czytaj też: W Gdańsku deweloper postawi budynki w pierwszej linii od zatoki
Maciej Naskręt
Obserwuj @MaciejNaskret na X . Twórca portalu WbijamSzpile.pl, doświadczony dziennikarz i komentator życia publicznego, specjalizujący się w analizie miejskich zjawisk i politycznych mechanizmów. Pracował w mediach lokalnych i ogólnopolskich, zarówno publicznych, jak i niezależnych, dzięki czemu doskonale zna kulisy funkcjonowania świata mediów. Łączy rzetelność dziennikarską z wyrazistym, często ironicznym stylem. Nie unika trudnych tematów – przeciwnie, zadaje pytania, których inni wolą nie stawiać.
Dołącz do naszej społeczności!
Śledź nas na naszych mediach społecznościowych i bądź na bieżąco!
