Plan dla rejonu ulic Narcyzowej i Kwiatowej na Wyspie Sobieszewskiej został skierowany do uchwalenia. Jacek Fołta z Rady Dzielnicy ostrzega, że otworzy on dużą część terenów rolnych pod zabudowę. Pisze o ponad 32 hektarach, około 100 tys. m kw. powierzchni całkowitej oraz nawet 1400–2000 lokalach. Miejskie dokumenty potwierdzają dużą zmianę przeznaczenia gruntów, ale nie wszystkie liczby podawane przez radnego wynikają bezpośrednio z planu. W tej sprawie odbędzie się pikieta w środę 23 września przed budynkiem Rady Miasta Gdańska.
Sprawa dotyczy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego około 63 hektarów w centralnej części Wyspy Sobieszewskiej, pomiędzy ulicami Turystyczną i Mieczysława Boguckiego a kanałem Młynówka. Po kilku latach procedowania dokument znalazł się na ostatnim etapie przed decyzją radnych.
Jacek Fołta przekonuje, że konsekwencją jego przyjęcia może być znaczna urbanizacja osady Wieniec. Używa określenia „betonowanie” i wskazuje przede wszystkim na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Samo określenie „betonowanie” jest oceną radnego. Jednak zasadnicza zmiana, na którą zwraca uwagę, znajduje potwierdzenie w dokumentach miasta.
Około 33 hektarów przestanie pełnić funkcję rolną
Co ciekawe, liczba podawana obecnie przez Fołtę jest zbliżona do danych, którymi kilka lat wcześniej posługiwało się samo Biuro Rozwoju Gdańska.
Podczas Komisji Zagospodarowania Przestrzennego w czerwcu 2021 roku dyrektor BRG Edyta Damszel-Turek mówiła o około 33 hektarach terenów, które przestaną być terenami rolnymi. Wskazywała przy tym, że jednym z głównych celów zmiany planu jest umożliwienie realizacji nowej zabudowy.
W aktualnym projekcie sześć istotnych terenów przeznaczonych pod funkcje usługowe i mieszkaniowe ma łącznie około 32,24 ha. Dwa największe tereny usługowe zajmują 19,69 i 2,32 ha, natomiast cztery tereny mieszkaniowe kolejne 10,23 ha.
Nie oznacza to, że cała ta powierzchnia zostanie zabudowana. Określa natomiast skalę obszaru, dla którego plan tworzy nowe możliwości inwestycyjne.
Miasto samo pisze o utracie rolniczej przestrzeni
Jeszcze wyraźniejszy zapis znajduje się w prezentacji przygotowanej przez Biuro Rozwoju Gdańska. BRG wskazuje, że w zakresie ochrony nieleśnych ekosystemów zrezygnowano z zachowania rolniczego charakteru użytkowania części terenu, ponieważ obszar znajduje się w strefie rozwojowej miasta.
W tej samej prezentacji wśród trwałych skutków realizacji planu wymieniono „trwałą i bezpowrotną likwidację rolnej przestrzeni produkcyjnej”.
To jeden z elementów dokumentacji, który odpowiada zasadniczej obawie podnoszonej przez Fołtę: po przyjęciu planu dotychczasowy rolniczy charakter części Wieńca będzie mógł zostać zastąpiony nowymi funkcjami.
100 tys. m kw. zabudowy? Taki scenariusz jest możliwy
Radny dzielnicy pisze również o możliwości powstania około 100 tys. m kw. powierzchni całkowitej zabudowy.
Taka wartość nie została wpisana przez miasto jako prognoza. Można jednak dojść do podobnej skali, analizując parametry planu. Na czterech terenach mieszkaniowych o powierzchni 10,23 ha maksymalna intensywność zabudowy wynosi 0,4. Największy teren usługowy 16-U34 został z kolei podzielony na części, dla których maksymalna intensywność wynosi 0,1, 0,25 oraz 0,45. Na terenie 17-U34 wynosi ona 0,45.
Nasze wcześniejsze przeliczenie tych parametrów pokazało, że około 100 tys. m kw. powierzchni całkowitej mieści się w możliwościach matematycznych planu.
Nie oznacza to jednak, że dokładnie tyle zostanie wybudowane. Ostateczna powierzchnia zależy od sposobu zagospodarowania poszczególnych działek oraz ograniczeń zapisanych w planie.
Z 1400–2000 lokalami sprawa wygląda inaczej
Tego samego nie można powiedzieć o podawanej przez Fołtę liczbie 1400–2000 lokali.
Takiej wartości nie ma w miejskich dokumentach.
Cztery tereny przeznaczone bezpośrednio pod zabudowę mieszkaniową mają charakter ekstensywny. Plan przewiduje tam wolnostojące domy zawierające maksymalnie dwa mieszkania. Nowo wydzielane działki mają mieć co najmniej 2000 m kw., minimum 70 proc. powierzchni biologicznie czynnej, a pojedynczy budynek może mieć maksymalnie 250 m kw. rzutu.
Liczba 1400–2000 lokali może więc być traktowana jako scenariusz strony społecznej, uwzględniający również wykorzystanie dużych terenów usługowych pod funkcje związane m.in. z turystyką i zakwaterowaniem. Nie jest natomiast liczbą mieszkań przewidzianą w planie.
W dokumentach pojawia się firma POLAN
Zmiana planu ma również historię związaną z prywatnymi właścicielami gruntów.
W dokumentach miejskich od kilku lat pojawia się spółka POLAN Hodowla i Nasiennictwo Ogrodnicze Gdańsk-Wieniec. Już w 2021 roku BRG informowało, że wniosek spółki był zgodny z kierunkiem proponowanym przez biuro.
Plan POLAN-u dotyczył przede wszystkim stworzenia ośrodka rehabilitacyjno-wypoczynkowo-turystycznego, a nie klasycznego osiedla mieszkaniowego. BRG informowało jednocześnie, że inne składane wnioski zmierzały w stronę zwiększania intensywności oraz wprowadzania zabudowy jedno- i wielorodzinnej, ale nie zostały wówczas uwzględnione.
Miasto pokazuje również ograniczenia zabudowy
Dokumenty BRG pokazują jednak także drugą stronę projektowanych zmian.
Na przekształcanych terenach rolnych plan przewiduje nawet 70 proc. powierzchni biologicznie czynnej. W projekcie wyznaczono około 6,2 ha zieleni do utrzymania lub wprowadzenia, wskazano 37 drzew do zachowania, szpalery drzew oraz ochronę pomnika przyrody – dębu szypułkowego.
Ograniczono również wysokość oraz intensywność części projektowanej zabudowy. Na terenach mieszkaniowych maksymalna wysokość budynków wynosi 10 metrów, a na głównych terenach usługowych zasadniczo do 11 metrów.
Nie jest więc tak, że projekt pozwala zabudować cały obszar bez ograniczeń.
Jest jeszcze problem z wodą
W dokumentacji znajduje się także kwestia odwodnienia.
BRG stwierdza wprost, że na tym terenie praktycznie nie ma kanalizacji deszczowej, a istniejąca sieć urządzeń wodnych i melioracyjnych została przygotowana przede wszystkim do obsługi terenów rolnych.
Do czasu powstania docelowego układu wody opadowe z dachów, parkingów i innych powierzchni utwardzonych mają być zatrzymywane w szczelnych zbiornikach na terenach inwestycji. Miasto wskazuje także na retencję i wysoki udział terenów biologicznie czynnych jako elementy ograniczające skutki nowej zabudowy.
Realizacja planu będzie również wymagała pozyskania przez gminę praw do około 2,02 ha prywatnych gruntów i gruntów Skarbu Państwa przeznaczonych pod drogi publiczne, ciągi piesze oraz meliorację.
W środę komisja, w czwartek sesja
Najbliższy etap nastąpi już w środę, 23 września. Komisja Zagospodarowania Przestrzennego Rady Miasta Gdańska ma wówczas zaopiniować projekt planu dla rejonu Narcyzowej i Kwiatowej. BRG oznacza obecnie dokument jako „skierowany do uchwalenia”.
Następnego dnia, w czwartek 24 września o godz. 9.00, odbędzie się XXX sesja Rady Miasta Gdańska.
To właśnie na tym etapie rozstrzygnie się, czy przygotowywany od 2020 roku plan dla tej części Wyspy Sobieszewskiej wejdzie w życie. Samo jego uchwalenie nie oznacza rozpoczęcia konkretnych inwestycji, ale określi, co w przyszłości będzie można na tych terenach wybudować i na jakich warunkach.
mn
Nie kończ na jednym tekście
Lokalne newsy, szpile, kulisy i tematy, które często zaczynają się tam, gdzie inni kończą komunikatem prasowym.
