Najwyższa Izba Kontroli ujawniła poważne problemy z nadzorem nad nielegalną zabudową w atrakcyjnych turystycznie częściach województwa pomorskiego. Kontrolą objęto sześć gmin oraz urzędy i inspektoraty działające w trzech powiatach. W latach 2020-2025 samorządy i organy nadzoru najczęściej reagowały dopiero po otrzymaniu zgłoszenia. Nie prowadziły natomiast regularnych działań, które pozwalałyby wykrywać samowole odpowiednio wcześnie.
Kontrola w sześciu pomorskich gminach
NIK sprawdziła funkcjonowanie urzędów gmin we Władysławowie, Krokowej, Kościerzynie, Karsinie, Chojnicach i Brusach. Kontrolerzy weszli także do starostw powiatowych oraz powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego w powiatach puckim, kościerskim i chojnickim.
Badanie obejmowało okres od 1 stycznia 2020 r. do 26 sierpnia 2025 r. Izba oceniała, jak urzędy identyfikowały przypadki nielegalnej zabudowy, czy kontrolowały sposób wykorzystania gruntów oraz jak przebiegały postępowania dotyczące samowoli budowlanych.
W 2025 r. kontrolerzy NIK ujawnili na terenie sześciu gmin 104 przypadki podejrzenia samowoli. Znacznie większą skalę problemu pokazała jednak częściowa inwentaryzacja przeprowadzona we Władysławowie i Krokowej.
Na obszarze tych dwóch gmin wskazano 1044 potencjalnie nielegalne obiekty.
Setki zgłoszeń dopiero po inwentaryzacji
Po ujawnieniu wyników inwentaryzacji urzędy zaczęły przekazywać sprawy do nadzoru budowlanego. Tylko w 2025 r. złożono łącznie 567 zawiadomień.
Dla porównania, przez pięć wcześniejszych lat – od początku 2020 r. do końca 2024 r. – sześć skontrolowanych gmin skierowało do nadzoru budowlanego zaledwie 47 takich zgłoszeń.
Według NIK różnica ta pokazuje, że wcześniejsze działania nie odpowiadały rzeczywistej skali nielegalnej zabudowy. Gminy wykrywały pojedyncze przypadki, lecz nie tworzyły mechanizmów pozwalających regularnie porównywać dane podatkowe, informacje o odpadach i ściekach, dokumentację planistyczną oraz ewidencję gruntów i budynków.
Urzędy nie analizowały również ryzyka związanego ze wzrostem liczby inwestycji na terenach popularnych wśród turystów. Nie planowały kontroli miejsc, w których mogły pojawiać się domki letniskowe, przyczepy kempingowe i inne obiekty stawiane jako konstrukcje tymczasowe.
Zobacz też: Spotkanie młodych z Prezydentem RP w Juracie
Budynki niezgodne z planami miejscowymi
Kontrolowane gminy nie prowadziły systematycznych kontroli zgodności zagospodarowania nieruchomości z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nie sprawdzały też regularnie, czy sposób wykorzystania działek odpowiada wydanym warunkom zabudowy.
Nieprawidłowości dotyczyły również nieruchomości należących do samorządów.
We Władysławowie na dzierżawionej działce gminnej znajdowały się cztery tymczasowe obiekty budowlane, mimo że obowiązujący na tym terenie plan miejscowy nie pozwalał na ich postawienie.
Gmina Chojnice zawarła natomiast dwie umowy dzierżawy przewidujące wykorzystanie nieruchomości w sposób niezgodny z planem zagospodarowania. Urząd nie egzekwował również wszystkich zapisów umów dotyczących sposobu użytkowania gruntów.
Zdaniem NIK gminy miały możliwość identyfikowania podejrzeń samowoli podczas wykonywania swoich codziennych obowiązków. Chodziło m.in. o pobieranie podatków, obsługę systemu odpadów, kontrolę zbiorników bezodpływowych czy podłączanie nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Informacje zdobywane przez poszczególne wydziały nie były jednak skutecznie łączone.
Czytaj też: Koniec korków na torach do Helu? Nowy projekt PKP
Kontrole ścieków bez sprawdzania legalności obiektów
Urzędnicy kontrolowali zbiorniki bezodpływowe i przydomowe oczyszczalnie, ale często nie weryfikowali, czy budynki znajdujące się na działce zostały postawione zgodnie z prawem.
Dochodziło również do sytuacji odwrotnej. Urząd wiedział, że na nieruchomości znajduje się samowola, lecz nie sprawdzał, w jaki sposób właściciel usuwa nieczystości.
We Władysławowie NIK zbadała sytuację 18 nieruchomości z nielegalnymi obiektami. Żadna z nich nie była podłączona do sieci kanalizacyjnej, a urząd nie posiadał informacji o sposobie gromadzenia i odbierania ścieków.
W przypadku siedmiu nieruchomości gmina wiedziała, że znajdują się tam samowole budowlane. W trzech przypadkach posiadała również dane o umowach dotyczących odbioru odpadów komunalnych. Mimo to właściciele żadnej z 18 działek nie zgłosili zbiorników bezodpływowych lub przydomowych oczyszczalni do właściwej ewidencji.
Urząd nie doprowadził do skutecznego uzupełnienia tych zgłoszeń.
Podobne problemy ujawniono w gminie Karsin. W trzech przypadkach stwierdzono brak umów na odbiór nieczystości ciekłych. Wójt nie zastosował jednak przewidzianej w przepisach procedury, która pozwalała zorganizować opróżnienie zbiorników na koszt właścicieli.
Dla mieszkańców i osób przebywających na tych terenach oznaczało to funkcjonowanie kolejnych obiektów bez potwierdzonego sposobu odprowadzania ścieków. Problem dotyczył przy tym miejsc atrakcyjnych przyrodniczo i położonych w pobliżu jezior lub terenów nadmorskich.
Czytaj też: Lekarz pracował 144 godzin bez przerwy. Wyniki kontroli NIK na SOR-ach
Podatek pobierany, zawiadomienia nie było
NIK ustaliła, że niektóre gminy pobierały podatek od nieruchomości za obiekty będące samowolami, ale nie przekazywały informacji nadzorowi budowlanemu.
W gminie Brusy kontrolerzy zbadali 10 działek. Na trzech z nich znajdowały się opodatkowane obiekty, które nie figurowały w Ewidencji Gruntów i Budynków i zostały uznane za samowole budowlane. Urząd nie poinformował o nich powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, starosty ani organów zajmujących się ochroną środowiska.
Jedna z tych nieruchomości obejmowała grunty rolne i nieużytki, na których możliwość zabudowy była mocno ograniczona albo całkowicie wyłączona.
W Krokowej NIK zbadała 10 nieruchomości. Na trzech znajdowały się nielegalnie postawione budynki letniskowe. Gmina pobierała od nich podatek od 2020 r., jednak nie zawiadomiła nadzoru budowlanego.
W gminie Chojnice urząd skontrolował 27 zbiorników bezodpływowych na działce w pobliżu jeziora Charzykowskiego. Wiedział więc o znajdujących się tam obiektach rekreacyjnych. Nie zgłosił jednak sprawy inspektoratowi nadzoru budowlanego. Poza jednym przypadkiem nie pobierał także podatku od stojących tam domków.
Krokowa sprawdziła dane podatkowe
Na tle pozostałych jednostek wyróżniała się gmina Krokowa, która zleciła audyt geopodatkowy.
W 2021 r. przygotowano 4182 raporty dotyczące nieruchomości. W latach 2021-2025 urząd wysłał podatnikom 1901 wezwań i wydał 1653 decyzje podatkowe.
NIK wskazała jednak również przypadki, w których gminy otrzymywały od nadzoru budowlanego informacje o uproszczonej legalizacji obiektów, ale nie wykorzystywały ich do prawidłowego ustalenia zaległości podatkowych.
Część urzędów nie naliczała podatku w ogóle. Inne robiły to tylko za rok, w którym otrzymały informację, mimo że możliwe było objęcie rozliczeniem także wcześniejszego okresu – maksymalnie pięciu lat, o ile należność nie uległa przedawnieniu.
Samowola nad Bałtykiem. Grunty rolne pod ograniczonym nadzorem
W skontrolowanych powiatach znajdowały się duże obszary gruntów rolnych. Ich powierzchnia wynosiła od około 14 tys. ha w powiecie puckim, przez 19 tys. ha w kościerskim, do około 35 tys. ha w chojnickim.
Starostowie mieli obowiązek chronić te tereny przed niezgodnym z prawem przeznaczaniem ich na cele nierolnicze. Kontrole były jednak sporadyczne. W jednym ze starostw nie prowadzono ich wcale.
Weryfikacja sposobu wykorzystania gruntów odbywała się głównie przy okazji innych postępowań, takich jak wydawanie pozwoleń na budowę, przyjmowanie zgłoszeń robót czy aktualizowanie ewidencji gruntów.
W powiecie kościerskim NIK sprawdziła 11 działek rolnych. Dziewięć z nich było wykorzystywanych niezgodnie z rolniczym przeznaczeniem. To ponad 81 proc. skontrolowanych nieruchomości.
Starostwa nie przygotowywały również planów kontroli przestrzegania prawa budowlanego na terenach turystycznych. Sprawdzały przede wszystkim, czy wykonano już wydany nakaz rozbiórki albo czy tymczasowy obiekt został przeniesiony w zadeklarowanym terminie.
W Starostwie Powiatowym w Kościerzynie pięć takich kontroli przeprowadzono od 92 do 1351 dni po terminie. W skrajnym przypadku opóźnienie przekroczyło trzy i pół roku.
Nadzór działał głównie po zgłoszeniach
Powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego także nie prowadziły szerokich działań nastawionych na samodzielne wykrywanie nielegalnej zabudowy.
W planach przygotowywanych w latach 2020-2025 zazwyczaj nie uwzględniano kontroli, których głównym celem byłoby wyszukiwanie samowoli. Wyjątkiem był inspektorat w Kościerzynie, jednak i tam działania obejmowały pojedyncze przypadki.
Spośród 10 kontroli zbadanych przez NIK tylko cztery rozpoczęto z własnej inicjatywy. Pozostałe były skutkiem zgłoszeń. W Chojnicach zawiadomienia z zewnątrz stanowiły jedyne źródło informacji prowadzące do kontroli. W Pucku inspektorat monitorował zabudowę na obszarze Karwieńskich Błot, od Dębek do Karwi, ale działania podjęto po wcześniejszym sygnale o skali problemu i po przeprowadzonej inwentaryzacji.
Inspektorat w Chojnicach skontrolował 120 obiektów. Spośród nich 53 znajdowały się w miejscowościach uznanych za atrakcyjne turystycznie – 27 w gminie Brusy i 26 w gminie Chojnice.
Do inspektoratu w Pucku wpłynęło 715 zgłoszeń dotyczących możliwych samowoli. Za zasadne uznano wszczęcie postępowań wobec 200 nieruchomości.
W powiecie kościerskim przeprowadzono 220 kontroli w miejscowościach turystycznych.
Setki legalizacji i wielomiesięczne opóźnienia
Inspektorzy z trzech kontrolowanych powiatów wydali łącznie 708 postanowień o wstrzymaniu robót budowlanych. Postanowienia te wydawano jednak z opóźnieniem wynoszącym od 12 do 613 dni.
W tym samym okresie zapadły 743 decyzje dotyczące legalizacji samowoli po wniesieniu opłaty legalizacyjnej.
Kolejne 650 decyzji dotyczyło legalizacji uproszczonej. Tę procedurę można zastosować wobec obiektów mających co najmniej 20 lat. W takim przypadku inwestor nie przechodzi standardowego postępowania i nie wnosi zwykłej opłaty legalizacyjnej.
NIK zwróciła uwagę, że późne wykrycie samowoli pozwalało niektórym właścicielom korzystać właśnie z tej uproszczonej ścieżki. Dochodziło do tego także na terenach, na których plany miejscowe lub przepisy chroniące przyrodę nie pozwalały na nową zabudowę.
Inspektoraty różnie traktowały zgłoszenia dotyczące przyczep kempingowych, domków letniskowych i innych obiektów wykorzystywanych do rekreacji. W części przypadków postępowań nie wszczynano. Nie zawsze nakładano też grzywny na właścicieli, którzy nie wykonali nakazanej rozbiórki.
Terminy usunięcia obiektów lub uzupełnienia dokumentacji były wielokrotnie przesuwane. Niektóre postępowania trwały do 55 miesięcy, czyli ponad cztery i pół roku.
Inspektoraty wskazują na braki kadrowe
Powiatowi inspektorzy tłumaczyli ograniczoną liczbę kontroli niedoborem pracowników posiadających odpowiednie uprawnienia.
W inspektoracie w Pucku brakowało trzech inspektorów z uprawnieniami budowlanymi. Ze względu na rosnącą liczbę inwestycji na Karwieńskich Błotach i w Ostrowie prowadzono rozmowy z władzami Krokowej i Władysławowa o zatrudnieniu po jednym dodatkowym inspektorze.
Nie udało się jednak uzyskać na ten cel dodatkowych pieniędzy z budżetu państwa.
NIK chce wymiany danych między urzędami
Izba skierowała wniosek do Ministra Finansów i Gospodarki dotyczący zmiany przepisów o informacjach podatkowych.
Organy administracji architektoniczno-budowlanej miałyby przekazywać gminom informacje o przyjętych zgłoszeniach budowy obiektów podlegających podatkowi od nieruchomości. Według NIK pozwoliłoby to ograniczyć przypadki unikania podatku i ułatwiłoby wykrywanie potencjalnych samowoli.
Do wójtów i burmistrzów skierowano wnioski o stworzenie mechanizmów pozwalających wykorzystywać informacje zdobywane podczas wykonywania innych zadań. Chodzi m.in. o pobór podatku od nieruchomości, podłączanie obiektów do wodociągów i kanalizacji, odbiór odpadów, kontrole dotyczące ścieków oraz wydawanie zezwoleń na sprzedaż alkoholu.
NIK oczekuje również poprawy przepływu danych pomiędzy wydziałami urzędów, gminami, starostwami i nadzorem budowlanym. Dotychczas poszczególne instytucje posiadały informacje o obiektach, podatkach, odpadach lub sposobie użytkowania działek, ale dane te nie prowadziły do szybkiego wszczęcia kontroli.
Maciej Naskręt
Obserwuj @MaciejNaskret na X . Twórca portalu WbijamSzpile.pl, doświadczony dziennikarz i komentator życia publicznego, specjalizujący się w analizie miejskich zjawisk i politycznych mechanizmów. Pracował w mediach lokalnych i ogólnopolskich, zarówno publicznych, jak i niezależnych, dzięki czemu doskonale zna kulisy funkcjonowania świata mediów. Łączy rzetelność dziennikarską z wyrazistym, często ironicznym stylem. Nie unika trudnych tematów – przeciwnie, zadaje pytania, których inni wolą nie stawiać.
Nie kończ na jednym tekście
Lokalne newsy, szpile, kulisy i tematy, które często zaczynają się tam, gdzie inni kończą komunikatem prasowym.
