Miały być luksusowe apartamenty nad Bałtykiem, bezpieczna inwestycja i źródło dochodu z wynajmu. Zamiast tego są żądania dopłat, wieloletnie procesy, spory o wysokie opłaty i sposób rozliczania pieniędzy wspólnoty. Konflikt dotyczący Bursztynowych Apartamentów w Stegnie wszedł właśnie w nową fazę. Sąd ustanowił zarządcę przymusowego dla nieruchomości przy ul. Brzozowej 6. Redakcja wbijamszpile.pl wysłała szczegółowe pytania do dewelopera Tobility oraz dotychczasowego zarządcy DK Home. Pomimo tygodnia żadna ze spółek nie odpowiedziała.
Sprawa Bursztynowych Apartamentów w Stegnie daleko wykroczyła poza zwykły konflikt pomiędzy deweloperem a niezadowolonymi klientami. Z jednej strony są właściciele i nabywcy, którzy mówią o żądaniach dodatkowych pieniędzy, utrudnianiu przeniesienia własności, wysokich opłatach oraz braku przejrzystości finansowej. Z drugiej strony działają spółki Tobility i DK Home, związane odpowiednio z realizacją inwestycji oraz zarządzaniem nieruchomością.
Co ciekawe, teraz pojawił się dokument, którego nie da się sprowadzić do relacji jednej ze stron. Sąd Rejonowy w Malborku postanowił ustanowić dla nieruchomości przy ul. Brzozowej 6 zarządcę przymusowego.
Sąd zdecydował o zarządcy przymusowym
Postanowienie zostało wydane 7 sierpnia 2026 roku przez Sąd Rejonowy w Malborku w sprawie o sygnaturze I Ns 240/26. Sąd ustanowił zarządcą przymusowym nieruchomości spółkę „Wasz Zarządca” z Łodzi.
Zarządca ma pełnić swoją funkcję do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Jego miesięczne wynagrodzenie ustalono na 7817,76 zł netto, czyli 1,70 zł netto za metr kwadratowy powierzchni nieruchomości. Sąd nakazał również ujawnienie zarządu przymusowego w dziale III księgi wieczystej.
Postanowienie zostało oznaczone jako wykonalne 22 sierpnia 2026 roku.
To nie jest jeszcze końcowy wyrok przesądzający prawdziwość wszystkich zarzutów kierowanych wobec dotychczasowego zarządcy. Jest to zabezpieczenie obowiązujące na czas trwania sprawy. Nie zmienia to jednak faktu, że czasowe powierzenie zarządzania nieruchomością podmiotowi wskazanemu przez sąd stanowi bardzo poważną decyzję.
Sąd uwzględnił wniosek o zabezpieczenie i ustanowił zarządcę przymusowego na czas postępowania. Postanowienie nie przesądza jednak o prawdziwości wszystkich zarzutów formułowanych przez właścicieli ani o ostatecznym wyniku sprawy.
Apartament nad morzem miał być bezpieczną inwestycją
Historia konfliktu sięga sprzedaży lokali w Bursztynowych Apartamentach. Inwestycja powstała w Stegnie, około kilometra od plaży. Kompleks oferował nie tylko apartamenty, lecz również restaurację, garaż podziemny, salę konferencyjną, SPA oraz baseny.
Lokale kupowały osoby, które chciały korzystać z nich prywatnie, wynajmować je turystom albo łączyć oba te cele. Ceny miały wynosić od około 14 tys. do ponad 18 tys. zł za metr kwadratowy.
Według Stowarzyszenia Właścicieli Apartamentów przy ulicy Brzozowej 4 i 6 sprzedaż rozpoczęła się w 2021 roku i trwała do końca 2023 roku. Organizacja twierdzi, że umowy zawierano w formie aktów notarialnych, ceny były stałe, a w dokumentach nie przewidziano mechanizmu ich waloryzacji.
Właściciele podkreślają również, że budowę w dużej mierze finansowano z ich wpłat, które w części przypadków sięgały całej ustalonej ceny lokalu. Są to twierdzenia stowarzyszenia, które powinny być oceniane na podstawie poszczególnych umów zawieranych z nabywcami.
Deweloper zażądał dodatkowych pieniędzy
Po zakończeniu inwestycji część nabywców otrzymała żądania dodatkowych dopłat. Według stowarzyszenia chodziło o 13,8 proc. pierwotnej ceny lokalu.
Jeden z opisywanych publicznie przypadków dotyczył 47-metrowego apartamentu, za który nabywca zapłacił około 850 tys. zł. Deweloper miał następnie zażądać kolejnych 170 tys. zł przed przeniesieniem własności.
Tobility tłumaczyło wcześniej w mediach, że na koszty realizacji inwestycji wpłynęły pandemia, wojna w Ukrainie, gwałtowny wzrost cen towarów i usług oraz konieczność usunięcia wad konstrukcyjnych wynikających z błędu projektowego. Spółka informowała również, że 80 proc. klientów zawarło z nią porozumienie.
Osobom, które nie chciały podpisać aneksów, proponowano rozwiązanie umów i zwrot wpłaconych pieniędzy. Część nabywców uznała jednak, że po kilku latach oznaczałoby to odzyskanie nominalnej kwoty bez uwzględnienia inflacji, wzrostu wartości nieruchomości oraz czasu, przez który spółka dysponowała ich pieniędzmi.
Sprawa żądanych dopłat została wcześniej opisana między innymi przez Business Insider Polska.
Według stowarzyszenia ponad 25 osób zdecydowało się wystąpić na drogę sądową. Część sporów dotyczy przeniesienia własności lokali, a część pieniędzy, których zażądał deweloper.
Kolejny konflikt wybuchł we wspólnocie
Nawet osoby, które uzyskały własność apartamentów, nie zakończyły jednak sporu. Kolejnym polem konfliktu stało się zarządzanie nieruchomością przy ul. Brzozowej 6.
Zarządzanie powierzono spółce DK Home. Właściciele skupieni w stowarzyszeniu wskazują na związki pomiędzy zarządcą i deweloperem. Tobility oraz DK Home posługiwały się wcześniej tym samym adresem w Warszawie. Właściciele zwracają także uwagę na powiązania osobowe i gospodarcze pomiędzy podmiotami uczestniczącymi w budowie, obsłudze oraz zarządzaniu kompleksem.
Sam fakt występowania powiązań nie dowodzi oczywiście działania niezgodnego z prawem. Rodzi jednak zasadne pytanie, czy interes wspólnoty był odpowiednio oddzielony od interesów dewelopera, zarządcy i pozostałych przedsiębiorstw związanych z obiektem.
Stowarzyszenie utrzymuje, że około 30 proc. powierzchni nieruchomości należy do osoby powiązanej z deweloperem, natomiast kolejne 18 proc. głosów pozostawało przy Tobility z tytułu apartamentów, których własności nie przeniesiono na nabywców.
Jeżeli dane te są aktualne, podmioty związane z inwestycją mogły zachowywać bardzo duży wpływ na decyzje podejmowane przez wspólnotę. Tobility nie odpowiedziało na pytanie redakcji o obecną strukturę głosów.
Czynsz sięgający 1200–1500 zł miesięcznie
Właściciele zaczęli kwestionować także wysokość kosztów utrzymania nieruchomości. Według ich relacji miesięczne opłaty za apartament o powierzchni około 35 metrów kwadratowych sięgały 1200 zł. W przypadku 47-metrowego lokalu opisywanego przez media czynsz miał wynosić około 1500 zł.
Sama wysokość opłaty nie przesądza jeszcze o jej niezasadności. Kompleks z basenami, SPA, garażem, recepcją oraz rozbudowaną infrastrukturą generuje wyższe koszty niż zwykły budynek mieszkalny. Właściciele twierdzą jednak, że przez wiele miesięcy nie otrzymywali pełnych dokumentów pozwalających sprawdzić, z czego dokładnie wynikają obciążenia.
Według stowarzyszenia zarządca miał odmawiać dostępu między innymi do dokumentacji księgowej, rozliczeń kosztów oraz informacji o rachunkach bankowych wspólnoty. Organizacja wymienia wezwania kierowane w tej sprawie w kwietniu i grudniu 2024 roku, a następnie w kwietniu i maju 2025 roku.
DK Home nie przedstawiło naszej redakcji swojego stanowiska w tej sprawie.
158 tys. zł rocznie za „gotowość do konserwacji”
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych wydatków wskazywanych przez stowarzyszenie jest umowa konserwacyjna o wartości około 158 tys. zł rocznie. Oznaczałoby to ponad 13 tys. zł miesięcznie za usługę określaną jako „gotowość do konserwacji”.
Właściciele pytają, jaki był dokładny zakres tej usługi i dlaczego nowy budynek, objęty gwarancją, potrzebował tak kosztownej stałej obsługi.
Stowarzyszenie twierdzi ponadto, że umowę w imieniu DK Home podpisał prezes tej spółki, natomiast po stronie wspólnoty podpisała ją osoba związana z firmą prowadzącą księgowość, wcześniej do tego upoważniona. W ocenie właścicieli taki sposób zawarcia umowy mógł prowadzić do konfliktu interesów.
To jeden z wątków, o które wbijamszpile.pl zapytało DK Home. Chcieliśmy wiedzieć, kto podpisał umowę, jaki był jej zakres, jakie prace rzeczywiście wykonano i czy przed jej zawarciem porównano oferty innych firm. Nie otrzymaliśmy odpowiedzi.
Pytania o fundusz remontowy i rozliczenia poza rachunkiem wspólnoty
Właściciele zgłaszają także zastrzeżenia dotyczące funduszu remontowego. Według stowarzyszenia podczas zebrania wspólnoty w październiku 2025 roku pojawiły się pytania o to, ile pieniędzy znajdowało się na funduszu oraz czy nie zostały one przeznaczone na inne cele.
Nie można obecnie stwierdzić, że pieniądze „zaginęły”. Do tego potrzebne byłyby pełne wyciągi bankowe, dokumentacja księgowa oraz wyniki niezależnego audytu. Można natomiast stwierdzić, że właściciele publicznie domagają się rozliczenia tych środków, a dotychczasowy zarządca nie odpowiedział na pytania naszej redakcji.
Kolejny sporny wątek dotyczy właściciela restauracji, basenu i części zaplecza kompleksu. Stowarzyszenie twierdzi, że należności za te powierzchnie nie zawsze były wpłacane bezpośrednio na konto wspólnoty, lecz rozliczano je w drodze kompensat z DK Home.
Jeżeli taki mechanizm rzeczywiście stosowano, konieczne jest wyjaśnienie jego podstawy, wartości oraz tego, kto wyraził na niego zgodę. Należy również ustalić, czy wszystkie należności zostały prawidłowo ujęte w księgach wspólnoty.
Pytania dotyczą ponadto kosztów ogrzewania restauracji, zużycia ciepłej wody przez strefę SPA, całorocznych opłat za odśnieżanie oraz utrzymanie terenów zielonych. Obecnie są to zarzuty i wątpliwości formułowane przez właścicieli, a nie prawomocnie stwierdzone nieprawidłowości.
Czytaj też: Sternik łodzi zatrzymany na Mierzei Wiślanej. Odpowie przed sądem
Wynajem apartamentów stał się kolejnym polem walki
Właściciele twierdzą, że dokumenty dotyczące zakupu lokali ograniczały możliwość samodzielnego wynajmowania apartamentów i kierowały ich do operatora hotelowego wskazanego przez dewelopera.
Według ich relacji osoby wynajmujące lokale poza oficjalnym systemem miały napotykać problemy z obsługą recepcji i dostępem do części infrastruktury kompleksu. Pojawiały się również zarzuty dotyczące odcinania internetu lub wody oraz uszkodzeń instalacji.
Konflikt osiągnął wyjątkowo niepokojący poziom, gdy uszkodzone zostały szyby w dwóch apartamentach. Stowarzyszenie twierdzi, że uszkodzenia mogły powstać w wyniku oddania strzałów. Redakcja nie dysponuje ustaleniami policji ani opinią biegłego, które pozwalałyby samodzielnie potwierdzić przyczynę powstania uszkodzeń. Sprawę opisywał w lipcu 2026 roku portal INNPoland.
Nie ma jednak podstaw, aby bez ustaleń organów ścigania przypisywać odpowiedzialność za te zdarzenia deweloperowi, zarządcy lub osobom z nimi związanym. Zarówno Tobility, jak i DK Home zapytaliśmy, czy posiadały wiedzę o opisanych przypadkach i czy współpracowały z policją lub prokuraturą. Żadna ze spółek nie udzieliła odpowiedzi.
Właściciele zorganizowali się w stowarzyszenie
Skala konfliktu doprowadziła do utworzenia Stowarzyszenia Właścicieli Apartamentów przy ulicy Brzozowej 4 i 6 w Stegnie. Według informacji opublikowanych na jego oficjalnej stronie według informacji zamieszczonej na stronie organizacji zrzesza ona właścicieli 31 apartamentów.
Stowarzyszenie deklaruje, że jego celem jest kontrola kosztów, audyt działań zarządcy, reprezentowanie właścicieli oraz podejmowanie działań prawnych. Na swojej stronie szczegółowo przedstawia również wersję przyczyn konfliktu.
Należy podkreślić, że stowarzyszenie jest stroną tego sporu. Jego publikacje nie mogą być automatycznie traktowane jak ustalenia sądu lub organów ścigania. Organizacja przedstawia jednak dokumenty, sygnatury postępowań oraz konkretne kwoty i nazwiska podmiotów, dzięki czemu wiele twierdzeń można poddać niezależnej weryfikacji.
Najważniejszym potwierdzonym przełomem pozostaje obecnie ustanowienie zarządcy przymusowego.
Zobacz też: 17-latek odpalił marihuanę na plaży. Obok wypoczywali policjanci
Tobility i DK Home dostały tydzień na odpowiedź
Redakcja wbijamszpile.pl skierowała osobne, szczegółowe zestawy pytań do Tobility jako dewelopera oraz DK Home jako dotychczasowego zarządcy.
Tobility zapytaliśmy między innymi o:
- podstawę żądania dopłat;
- liczbę nabywców objętych sporem;
- postępowania dotyczące przeniesienia własności;
- sposób wyliczenia wzrostu kosztów inwestycji;
- strukturę głosów we wspólnocie;
- powiązania z DK Home i pozostałymi spółkami;
- stanowisko wobec ustanowienia zarządcy przymusowego.
DK Home otrzymało pytania dotyczące między innymi:
- podstawy i warunków powierzenia spółce zarządzania;
- wysokości pobieranego wynagrodzenia;
- dostępu właścicieli do dokumentacji finansowej;
- umowy konserwacyjnej;
- funduszu remontowego;
- kompensat i rozliczeń z właścicielami powierzchni usługowych;
- przekazania dokumentacji nowemu zarządcy;
- respektowania postanowienia sądu.
Wiadomości zostały przesłane na oficjalnie publikowane adresy obu przedsiębiorstw. W przesłanych wiadomościach redakcja wyznaczyła spółkom siedmiodniowy termin na odpowiedź. Wiadomości nie zostały zwrócone jako niedostarczone. Do chwili publikacji żadna z nich nie przedstawiła stanowiska ani nie zwróciła się o wydłużenie terminu.
Brak odpowiedzi nie oznacza potwierdzenia zarzutów właścicieli. Oznacza natomiast, że Tobility i DK Home nie skorzystały z możliwości przedstawienia swojej wersji wydarzeń przed publikacją tego materiału.
Jeżeli odpowiedzi nadejdą później, artykuł zostanie uzupełniony.
Zarządca przymusowy będzie musiał zajrzeć w dokumenty
Przed nowym zarządcą stoi trudne zadanie. Powinien przejąć dokumentację finansową i techniczną, umowy, faktury, wyciągi bankowe, dane księgowe, klucze, kody dostępu oraz informacje o zobowiązaniach wspólnoty.
Dopiero analiza tych materiałów może odpowiedzieć na najważniejsze pytania: czy koszty były naliczane prawidłowo, jak wykorzystywano fundusz remontowy, jakie usługi rzeczywiście wykonywano, czy kompensaty były prawidłowe i czy poszczególni właściciele byli rozliczani na takich samych zasadach.
Ustanowienie zarządcy przymusowego nie kończy wojny o apartamenty w Stegnie. Może jednak zakończyć okres, w którym jedna strona skarżyła się na brak dostępu do dokumentów, a druga nie przedstawiała publicznie pełnych wyjaśnień.
Teraz dokumenty powinny trafić do zarządcy przymusowego wskazanego przez sąd. To, co w nich znajdzie, może okazać się najważniejszym rozdziałem całej historii.
Maciej Naskręt
Obserwuj @MaciejNaskret na X . Twórca portalu WbijamSzpile.pl, doświadczony dziennikarz i komentator życia publicznego, specjalizujący się w analizie miejskich zjawisk i politycznych mechanizmów. Pracował w mediach lokalnych i ogólnopolskich, zarówno publicznych, jak i niezależnych, dzięki czemu doskonale zna kulisy funkcjonowania świata mediów. Łączy rzetelność dziennikarską z wyrazistym, często ironicznym stylem. Nie unika trudnych tematów – przeciwnie, zadaje pytania, których inni wolą nie stawiać.
Nie kończ na jednym tekście
Lokalne newsy, szpile, kulisy i tematy, które często zaczynają się tam, gdzie inni kończą komunikatem prasowym.
